La copropriété a pour particularité d’être composée de lots d’habitation appartenant à divers propriétaires. Ainsi, pour la gestion de la copropriété, la mise en place d’un syndic est une obligation.
Le dégât des eaux est l’un des sinistres les plus fréquents en copropriété. Toutefois, si ce dernier a lieu dans les parties communes de la copropriété, le syndic doit jouer un rôle de premier ordre pour la prise en charge des réparations et les déclarations auprès de l’Assurance multirisque immeuble (MRI).
En cas de non-respect de ses obligations, le syndic peut se voir imposer de lourdes sanctions.
La gestion des parties communes
Les parties communes d’une copropriété sont des parties de l’immeuble et du terrain affectés à l’ensemble des copropriétaires. Il peut s’agir de cages d’escalier, d’ascenseurs, de jardins communautaires…
Ces parties communes sont décrites dans le règlement de copropriété. Afin de veiller au bon respect du règlement et à l’usage des parties communes, un syndic est désigné. Il a comme responsabilité la gestion des parties communes de la copropriété, et doit donc intervenir en cas de dégâts des eaux avérés sur la portion d’immeuble dont il a la charge.
Dégâts des eaux : définition
Le dégât des eaux est un sinistre, malheureusement, assez fréquent. Il désigne les dommages causés par l’eau aux biens mobiliers et immobiliers. Cela concerne aussi bien les meubles, l’électroménager que la dégradation des murs et des planchers due à l’action de l’eau.
Le dégât des eaux peut avoir pris son origine dans une partie privative de la copropriété, mais aussi dans une partie commune.
En général, le dégât des eaux provient :
- D’une canalisation présentant une fuite ;
- D’un débordement (baignoire, radiateur, évier…) ;
- D’un engorgement ou d’un débordement des gouttières. Ce problème est souvent dû à un manque d’entretien ;
- D’une infiltration d’eau sous le toit ou remontant le long des murs par les sols…
Le rôle du syndic lors d’un dégât des eaux dans les parties communes
Le syndic est l’entité désignée à prendre en charge un dégât des eaux provenant d’une partie commune de la copropriété ou ayant affecté la partie commune en question. Pour ce faire, le syndic est soumis à un certain nombre de missions et d’obligations.
En cas de non-respect, le syndic subira des sanctions.
Les obligations du syndic
Étant donné le contrat qui le lie à la copropriété dont il a la charge et la gestion, le syndic doit pouvoir répondre aux sinistres ayant pour origine ou affectant les parties communes de l’immeuble. Ainsi, dans le cas d’un dégât des eaux, le syndic doit :
- Transmettre tous les documents justificatifs à l’assureur (MRI) ;
- Recueillir des preuves des dégâts (photos, vidéos, attestations écrites…) ;
- Faire établir des devis pour les travaux ;
- Obtenir un état estimatif des dégâts occasionnés par l’eau ;
- Recevoir et accompagner l’expert de l’assureur pour évaluer l’état du sinistre.
Les sanctions pour non-respect
Si toutefois le syndic ne s’acquitte pas de ses missions, il est possible d’engager un recours. En effet, passé un certain délai, si aucun élément n’est porté à la connaissance de l’assureur, ce dernier est en droit de refuser la prise en charge du sinistre. Les copropriétaires pourraient ainsi devoir supporter le montant des travaux, à leurs frais.
Il est donc possible d’assigner le syndic en justice en cas de manquement à ses obligations contractuelles.
Cette assignation en justice peut être faite à titre individuel. C’est-à-dire qu’un seul copropriétaire peut décider de cette action. Mais, il est possible d’engager un recours collectif.
Les procédures du syndic pour un dégât des eaux
Dès le dégât des eaux constaté, le syndic doit mettre en place une série de procédures.
Recherche de la fuite
La première étape est la recherche de la fuite grâce à l’inspection des canalisations avec une vidéo caméra. En effet, connaître l’origine de la fuite est indispensable pour déclarer à l’assureur concerné.
Si la fuite d’eau provient des parties communes, c’est l’assurance de la copropriété qui couvre les frais.
Si la fuite d’eau provient d’une partie privative, le copropriétaire doit en informer son assureur lui-même.
La déclaration à l’assurance
Une fois la fuite d’eau détectée, le syndic se doit de contacter sa compagnie d’assurance. Il devra également transmettre le constat à l’amiable de dégât des eaux si les parties privatives ont été dégradées. En pièce jointe, le syndic fournit la facture de réparation du prestataire ainsi que le devis estimatif des travaux de remise en état.
Le syndic reçoit les indemnités d’assurance et assure le paiement des prestataires.
Les travaux
Les travaux de remise en état peuvent ne pas être pris en charge par la MRI. Le syndic doit donc organiser une Assemblée générale des copropriétaires afin de faire valider, à la majorité, le montant des travaux à effectuer.
