Gérer une copropriété impose de très nombreuses responsabilités. Parmi celles-ci, l’administration des problèmes du quotidien, tels que les fuites ou les dégâts des eaux. Mais qui doit prendre en charge cette recherche de fuite et initier la procédure ?
Un dégât des eaux dans une copropriété ?
Lorsque l’on constate un dégât des eaux dans une copropriété, la première des choses à faire est de trouver son origine, pour protéger notamment les logements. Cela permettra également d’éviter l’aggravation du problème.
Faire intervenir un spécialiste s’impose alors. Une intervention rapide est en effet indispensable pour protéger la sécurité des habitants et de leurs biens.
Les fuites d’eau peuvent être à l’origine de problèmes importants pour la copropriété. Elles peuvent effectivement endommager les structures (fondations, murs) si elles ne sont pas traitées sans attendre et peuvent causer une importante humidité à l’origine de moisissures et de condensation.
Pour faire face à cela, il est indispensable de faire réaliser une recherche de fuite si celle-ci n’est pas visible aisément. Cette recherche se déroule en différentes étapes, dont la première est une inspection visuelle des zones touchées. On va chercher des traces d’humidité, de moisissures ou d’eau. Lorsque l’origine de la fuite n’est pas visible, il sera nécessaire de faire appel à des outils spécialisés. Le plombier pourra alors utiliser des détecteurs d’humidité, des dispositifs d’écoute acoustique ou des caméras. Il sera ainsi possible de faire une inspection vidéo de canalisation.
Le plombier fournira ensuite un rapport d’intervention détaillé. Ce document sera envoyé à l’assureur.
Mais reste toujours la question de savoir qui doit initier cette recherche.
Qui est responsable de la recherche de fuite dans une copropriété ?
Plusieurs acteurs interviennent. Le syndic de copropriété a un rôle important. Il prend en charge la gestion des parties communes et doit s’occuper de l’entretien et de la réparation des espaces, canalisations, tuyaux et éléments de plomberie compris. Ce syndic doit prendre en charge la recherche de fuite si celle-ci a lieu dans les parties communes. Une anomalie a été observée ? Un copropriétaire a signalé une fuite ? Le syndic doit alors prendre en charge cette recherche. Il doit faire appel à un professionnel qualifié dans ce domaine. Le syndic va aussi être concerné dans le cas de circonstances particulières. Par exemple, lorsqu’un logement sinistré est difficile d’accès, quand la recherche initiale n’a mené à rien, ou quand plusieurs logements sont touchés.
Les copropriétaires peuvent aussi être concernés. Ils doivent avant tout maintenir les éléments de plomberie de leur partie privative en bon état et, si nécessaire, les réparer. S’ils constatent une fuite dans leur partie privative, ils devront en informer immédiatement le syndic.
Lorsque le copropriétaire loue son bien, il doit prendre en charge la détection et la réparation des fuites. Il a la responsabilité du logement qu’il loue.
Lorsque l’on observe une fuite d’eau dans une copropriété, il est très important de déterminer si celle-ci se situe dans une partie commune ou privative. Le règlement de copropriété précise la répartition des charges précisément.
Si la canalisation touchée par la fuite se situe dans les parties communes, les frais liés à la recherche et la réparation sont répartis entre les copropriétaires. C’est le syndic qui devra organiser la recherche de fuite. Il devra également prendre en charge le coût.
À l’inverse, si la canalisation touchée se situe dans une zone privative, c’est le copropriétaire qui est responsable. Il devra donc assumer les coûts.
La convention IRSI (convention d’Indemnisation et de Recours des Sinistres Immeubles) est entrée en vigueur en 2020. Elle simplifie le traitement et le règlement des dégâts des eaux et des incendies. Elle peut contenir des dispositions spécifiques propres à chaque copropriété. Elle désigne un expert unique en tant qu’« assureur gestionnaire du sinistre ». Elle clarifie également les responsabilités des assureurs pour ce qui est de la recherche de fuite. L’assureur gestionnaire n’a plus à prendre en charge cette recherche en dehors du logement de son assuré.
La recherche et l’assurance
La responsabilité de cette recherche de fuite dans une copropriété peut donc revenir à l’assureur de l’occupant, du copropriétaire bailleur ou de l’immeuble selon les circonstances. L’IRSI donne une nouvelle définition de la recherche. Elle doit faire l’objet d’« investigations destructrices ou non, nécessaires pour identifier et localiser la cause et/ou l’origine du dégât des eaux ». Les investigations non destructives comprennent l’inspection visuelle, l’utilisation de caméras ou l’emploi de colorants. La recherche de fuite est couverte par l’assurance, même si les dommages ne sont pas indemnisables.
Lorsque la recherche de fuite est menée par le syndic et que l’origine de la fuite se situe en partie privative, c’est l’assureur du copropriétaire (occupant ou non) qui prend en charge la recherche.
Il est toutefois nécessaire de préciser les responsabilités dans le domaine de la recherche de fuite. Elles peuvent en effet varier selon le type d’assurance. Pour les locataires, cela se limite aux recherches non destructives dans la partie privative. Pour les copropriétaires occupants, ils doivent organiser la recherche (destructive ou non) si la fuite se situe dans leur local. Pour les propriétaires non occupants (PNO), la prise en charge va dépendre de la situation (absence de locataire, logement meublé ou non, local vacant, recherche destructive).
Dans le cas d’une fuite sur une partie commune ou sur un local qui n’est pas assuré, l’assurance de l’immeuble prendra en charge la recherche. C’est aussi le cas en dehors du cadre de l’IRSI.
